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文/刘工昌
2024年12月27日的港股市集，万科企业（02202.HK）的股价再次靠近压力，以每股5.59港元收盘，跌幅为0.89%，成交量超越2900万股，成交额达1.63亿港元。自2024年以来，万科企业累计跌幅已达到22.58%，远远跑输同期恒生指数的17.85%涨幅。
而万科股价不是2024年才跌，是连跌5年。2020年跌10.81%，2021年跌31.15%，2022年跌7.89%，2023年跌42.53%，2024年跌27.82%。
图源：成都聊房
2024年12月18日至20日，万科数笔未到期好意思元债价钱大幅下落。
2024年12月20日今日，2025年5月到期的短久期好意思元债价钱下落6.2%。此前12月19日，将于2025年6月之后到期的的数笔公司债成交收益率高涨至30%至35%傍边，更有个别债的成交收益率升至40%高下，收益率暴涨相同是因为债券价钱暴跌。进入2025年第一个往复日开盘后，部分万科的债券价钱一度下探至65元……
2025年1月9日下昼，往复所债券市集万科债券普遍下落，“22万科02”跌超15%，“22万科06”跌超6%，“20万科08”跌近6%，“23万科01”跌近5%，“21万科02”跌超2%。
机构烧毁与评级差评
2024年4月17日，万科A出现2笔共计近4亿元巨额往复，成交价为6.89元，较当日收盘价折价近3%；卖方均为机构席位，买方为一机构席位及中信证券上海南京西路营业部。
4月18日，万科A赓续际遇北向资金（即境外资金）减抓592.46万股，当日主力资金共流出4.61亿元，占总成交额21.63%。近5日万科A际遇主力资金净流出10.83亿元，这也反应出资金对万科的担忧。
另外据财新报说念，2024年12月19日，个别保障机构普遍抛售万科将于2026年到期的境内债，又同步购入该公司将于2025年一季度到期的数只中票。上述交投特征延续到12月23日。
今日，投资者买入万科将于2025年一季度到期的几笔境内债，这些债券价钱坚挺在面值的95%以上。而万科在2025年底及2026年之后到期的境内债际遇投资东说念主抛售，价钱普遍跌至面值的60%至75%傍边。
东说念主们对万科债券短买长卖的原因是：市集不记念万科异日三个月内会失言，可是记念一年之后万科就会失言。(1)
穆迪起初将万科的评级下调至垃圾级，标普将万科的由底本的建壮预测，下调至负面不雅察。惠誉将万科的长期外币刊行东说念主失言评级自‘BBB’下调至‘BB+’。同期，将万科地产（香港）有限公司的长期刊行东说念主失言评级、高档无典质评级以偏执未偿付高档单据的评级自‘BBB’下调至‘BB’。与此同期，惠誉将上述通盘评级列入负面不雅察名单。
而国内四大评级机构之一的中证鹏元居然径直取销了万科的评级。
万科现款“缺口”400亿
早在2024年3月29日，万科管束层就在年度功绩会上淡薄，要争取在2024年至2025年削减有息债务超越1000亿元，力图在异日五年缩小50%的付息债务。相干词，限制2024年末，万科的总欠债约为9828亿元，有息欠债盘算约3310亿元，一年内到期的短期债务盘算约1202亿元。
万科在2023年末的总欠债为1.1万亿元东说念主民币，其中短期借款为1063亿元，应付账款为2216亿元，其他应付款为1617亿元，一年巨匠将到期的非流动欠债为649亿元。万科欠债并没呈现赫然减少趋势。
而万科的现款流却邻接出现红色警报。
2019年筹资行动现款净流出333亿元、2020年净流出325亿元、2021年净流出231亿元，2022年小口回血34亿元，2023年流出368亿元。四年时期万科筹资融资端净流出资金达到1200亿以上。而万科手里的现款，则从2018年1884亿，五年里四跌下降到2023年998亿。
2024年三季报露馅，万科账上现款比拟年中，仅一个季度就减少了接近130亿元；偿债加快了万科的资金流出。财报数据标明，限制2024年9月末，万科货币资金约797.5亿元，相较于2024年6月末，出现了126.5亿元的净流出情况。与此同期，万科的短期借款以及一年内到期的非流动欠债合约金额所有约1202亿元。
这一数据对比了了地揭示出，即便不剔除预售监管资金以偏执他受限资金，万科短期欠债与现款之间的“缺口”已经扩大至超越400亿元。
2025年一季度，万科有98.9亿元的境内公开债需要兑付。据DM查债通统计，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金限度盘算326.4亿元；同期，该公司另有两笔境外债到期，存续本金限度约为36亿元。
糟心的财报
万科A2025年1月3日晚间公告，2024年12月，公司杀青合同销售面积172.7万无边米，合同销售金额233.4亿元；2024年1-12月，公司累计杀青合同销售面积1810.7万无边米，合同销售金额2460.2亿元。
万科邻接第四年销售面积下降，从4667万无边米下降到了1810万无边米，已经回到了10年前的2014年水平。
稍早些其发布了三季度叙述，万科2024年1-9月杀青营业收入约为2198.95亿元，同比下降24.25%；包摄于上市公司股东的净利润约为-179.43亿元，同比下降231.73%；包摄于上市公司股东的扣除非不时性损益的净利润约为-144.68亿元，同比下降220.96%。期内公司斟酌行动产生的现款流量净额为-48.48亿元，同比下降2159.99%。
很赫然，不管是从销售面积、销售金额，业务毛利率、净利润包括现款流万科均已经出现了大幅下降。为什么会这么？主因可动力自于2022年畴前所获取地块之上开采建造的表情。
其时的地盘成交价钱处于高位运行，万科在那时赢得的那些基于高价地块所开采打造而成的表情，刻下正际遇市集下行的不利周期。此时为打发目前的逆境，不得不“以价换量”，故而不可幸免的导致损失。
此外碰劲房地产处于下行周期，万科却在加大计提存货减值准备，进一步攀扯功绩。2024年前三季度，万科计提钞票减值损失20.1亿元。不仅如斯，2024年前三季度，万科还基于合作念客户的信用风险特征，计提应收账款、其他应收款等信用减值损失54.6亿元。
2024年9月底，中央政事局会议初度淡薄要促进房地产市集“止跌回稳”；12月11日中央经济责任会议再次淡薄，要“实施愈加积极有为的宏不雅政策，稳住楼市股市”，要“抓续用劲推动房地产市集止跌回稳”。
对此东说念主们觉得，被视为房地产行业标杆的万科，在这么的时刻应该会得到监管层的决策救助。究竟有莫得得到监管层救助目前不知所以，但有少许不错深信，目前万科莫得得到投资者的救助与蹧蹋者的看好。
以万科为例，2024年10月，各项政策利好出炉后，万科月度销售额回升至213.6亿元；但11月又环比微跌5.76%至201.3亿元。2024年前11个月，该公司累计杀青合同销售额2226.8亿元，同比下落35.11%。
靠卖钞票还债
2024年4月30日，万科董事会主席郁亮在2023年度股东大会上称，万科刻下的中枢责任是避风险、改善基本面。为此，淡薄“聚焦主业、瘦身健体”一揽子决策。渴望异日几年，万科凭借巨额往复及REITs的模式，每年能回笼200亿元傍边。
在此前后的2月和5月，万科先后将旗下两个优质贸易表情，即上海七宝万科广场50%股权、上海南翔印象城MEGA的48%股权，折价转让给领展房产基金和新加坡政府投资公司旗下企业。
5月底，万科又以22.35亿元，将深圳湾超等总部基地地块转让给深圳南山国资委旗下公司和第一大股东深圳地铁集团构成的联接体。
此外，万科还打包了北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场两项贸易钞票，确立中信万科蹧蹋基础本事Pre-REIT。字据万科2024年三季报，2023年至2024年9月底，万科累计周转和置换新表情36个，盘算优化及新增产能474亿，同期鼓舞巨额钞票往复，2024年1-9月杀青巨额往复签约金额232.6亿元。
2024年前三季度，万科的钞票总数从2023年底的15048亿元降到13571亿元，缩水了1477亿元。欠债总数也从11019亿元降到9828亿元，减少了1191亿元，降幅达到11%。万科的钞票欠债率也从2023年底的73.22%降到了72.4%。
但刻下地产不景气，使得万科钞票确实变现价值大打扣头。例如，万科前三季度处置了一些钞票，产生了-25亿的钞票处置损失，便是一个折价变现的例子。另外，万科的总债务有3200多亿，而等闲股股权的市值只好850亿，少数股东职权市值预计也就500-600亿，股权价值的保障力度远远不够。
万科这种瘦身在加大损失压力付出了千里重代价的同期，也使得市集关于其异日发展态势更为担忧。如果抓续下去，公司将失去抓续造血本事与业务上风，致使因钞票折价过多更快进入资不抵债状态。是以必须改革花样，目前万科更倾向于通过抵质押抓有型物业和股权钞票，争取更多增量资金来打发偿债岑岭。
另外更多借助万物云来化债。万物云是从万科分拆后孤独上市的物业板块，万科径直及波折抓有超越56%的股权。财报露馅，2024年上半年，万物云的贸易应收账款及单据约为94.45亿元，比拟2023年末加多39.29%。其中，来自相干方万科的应收账款及单据约为38.18亿元，较2023年末增长53.52%。
11月1日和29日，万物云两度发布公告称，公司分离以1.5亿元、约7.12亿元收购武汉新唐共祥贸易管束有限公司50%股权、上海祥大房地产发展有限公司45%股权。这两项相干往复均在万科“以资抵债”模式下进行，万物云分离以1.5亿元和5.9亿元对万科的应收款项抵付了往复对价。
2024年11月12日，深圳万科将抓有的中信万科蹧蹋基础本事基金30%认缴份额转让给中邮东说念主寿。据了解，该基金召募限度为22.34亿元，万科子公司万聚盈通认缴出资1000万元、深圳万科认缴出资12.42亿元，盘算占56.05%。这次转让认缴份额为万科检朴6.7亿元。
2024年12月31日今日，万物云一连发布了六则公告，其中三则分离为债务了债契约、股份转让契约以及钞票收购契约。
字据公告试验，万物云从万科那边“买”下了深圳创智云中心30%的钞票职权、沈阳鹿特丹广场，以及通过150笔债务了债往复收成了一个价值7.03亿元的“零件袋”，内部包含约250个商品房、超4800个泊车位、23个商铺、8个公寓、13个收藏间以及若干写字楼等钞票。
两个月的时期里，万科向万物云“吩咐”了六个钞票包，一共抵销了应付万物云16.9亿元的账款。万科将优质钞票优先抵给万物云，相较于偿付外部债权东说念主而言，无疑是一种更具优先性与合感性的遴荐旅途。更弥留的是，万物云的估值水平比万科高。最新市集数据露馅，万物云的市净率为1.3倍，但万科的市净率只好0.4倍。
(2)
在万科有限的优质钞票储备中，那些变现本事强、流动性佳的钞票，配资股票经常会率先被用于打发短期的资金焦炙场所，另一部分优质钞票则被分流至万物云，这无疑使得万科在日后不管是举债如故再面对追债时都举步维艰。其评级信誉下降与这不无关系。
天然如果万科大要告捷过关，当下的债券的收益率如故蛮高的，以“22万科07”来看，1月2号最廉价钱65元，票面利率3.45%＋基点盘曲，面值100元，每年10月31号付息。而即使不盘曲票面利率，到期收益率为21.47%；而即便下调200个基点到1.45%，到期收益率也有18.54%！(3)
看到却不成幸免的危急
2014年万科就淡薄房地产步入白银期间，要转型作念“城市配套作事商”，从此启动了颇为激进的多元化布局。
2015年，万科晓示“八爪鱼办法”，崇敬推出孤独物流品牌“万纬物流”，开启仓储收罗宇宙化布局。2016年收购印力贸易集团；2017年，印力贸易集团收购了凯德集团位于中国内地的20个购物中心表情。
印力贸易集团在宇宙抓有或管束的贸易表情达120家，管束面积超越1000万无边米，钞票限度逾800亿元。从限度上来看，万科成为仅次于万达的宇宙第二大贸易地产运营商。
多元化的终结是2017年末，万科第一次失去了其在住宅地产主业的销售冠军位置，被碧桂园超越。
2018年9月，万科喊出“活下去”，并晓示“继续聚焦，稳住基本盘”，东说念主们觉得它能盘曲斟酌计策，缩小欠债，着实实施削弱计策，从而在房地产危急尽量避险。可事实上，万科依然随大流在行业接下来几年的临了豪恣中扩大斟酌。
这一年，万科通过收购太古冷链进入冷链行业，加快布局冷链物流宇宙业务疆土，并联接财团以数百亿元独到化物流巨头普洛斯，成为普洛斯中国第一大股东。2018年万科购买商品劳务支付的现款是2558亿，2021年达到3606亿，2018年万科支付给员工薪酬的现款是1411亿，2021年达到2003亿，2018年，万科代表着当期确实销售的预售账款（合同欠债）为5047亿，然后2019-2021年赓续决骤，到6369亿。2018年万科的存货是7503亿，到了2021年达到10756亿。
2020年10月，万科董事长郁亮淡薄中国房地产行业阅历了地盘红利、金融红利期间之后，已经进入管束红利期间。随后他就淡薄“不成再赚金融杠杆的钱了”“地产行业的下半场将崇敬迎来淘汰赛”。
郁亮在万科集团2022年会上直言房地产行业进入了“黑铁期间”，并作念出十分严峻的判断：“本年是济河焚州的一年，便是要么死，要么活，莫得中间状态。”(4)
也许万科看到了危急，喊出了标语，但依然莫得管住肉体，莫得停住脚步。嘴上喊危急，行动上却绝不继续，明明不错看到我方的资金步步危急的情况下，赓续盲目扩大出产斟酌，导致堕入困局。这本领天然万科与恒大碧桂园融创比起来已经算保守，但依然在作死。
有了正确的计策，却得到失误的终结，这也不是万科一个企业存在的问题。无数企业的衰弱都源自于此。(5)与万科管束层喊“活下去”理论更多停留在造假层面不同，反不雅那些港资地产公司，东说念主家为什么没那么多问题？
万科还能活下去吗？
关节是库里有些许余粮。已售未结资源是房地产公司的“余粮”，当合同销售额大于结算额时，已售未结资源才会增长：
2016年末，万科已售未结资源达2280万无边米，合同金额2782.3亿、较2015年末增长29.4%。2017年-2021年，结算物业销售金额与年末未结算金额的比值低于60%；2021年，未结资源达到峰值7108亿，期内结算4023亿物业销售收入极度于未结算资源的57%；2022年、2023年，结算收入大于合同销售，已售未结资源先后降至5300亿、3604亿；2024年前三季，结算收入1732亿，9月末已售未结资源2929亿。
2024年前三季，合同销售已大于结算，但由于大手笔处置钞票、计提减值准备，9月末已售未结资源较2023年末下降675亿。万科在建开采居品面积较峰值下降超越50%，且完成度高到“无穷接近于现款房”。此外万科还有价值超越1000亿的已好意思满现房。
手里有3000亿已售未结资源，异日一两年功绩不会“太出丑”。存货中现房、“准现房”价值约5200亿（按成本入账且计提近590亿减值准备），险些不需参加更多资金就可交房。待房地产市集回暖，这些存货能“保本出”，回款不下5000亿。
其次，从地盘储备来看，2018年-2021年，万科地盘储备均值为9340万平米。2024年9月末，万科在建职权面积、连接职权面积分离为2973万平米、1920万平米，盘算4893万平米、较2018年-2021年均值下降48%。
万科从2018年喊出“活下去”至2021年，平均每年拿地额高达1421亿元；2022年，万科拿地额降至241亿元，但2023年又升至384亿元。万科在行业拿地排行从2022年的13位高涨为2023年的第8位，而前7位都是大型央企。
目前万科领有超越1亿无边米的地盘储备，这些地盘千里淀了普遍资金，许多地块还贴近在三四线城市，去化贫寒的同期靠近着减值风险。(6)
但万科在拿地布局上亦存在分歧理之处。例如来说，在2022年万科地盘储备散布中，西南区域销售额仅占6.5%，而地盘储备占比15.6%；南边区域销售占比24.9%，而地盘储备仅占比16.6%。这意味着卖得好的场地，地盘储备后续靠近不及；而卖得不好的场地却拿地过多，这种“错配”为其后续销售抓续酿成影响。
万科第二增长弧线尝试
也曾的万科，是一家业务极其多元化的企业，1994年“君万之争”后，万科决定由多元化向专科化发展。怡宝、万佳百货被万科出售给其时的大股东华润，另外还出售了扬声器厂、供电作事公司等业务。
其后的万科对上世纪90年代的这一计策转向尽头清高，但如今，万科为了解脱困局，却又启动了曾被烧毁并已被径直解说失败了的多元化。遴荐从三个具有代表性的业务进行解围。
伊始是房地产业务衍生出的长租公寓业务。行动也曾的房地产老大，万科能为长租公寓提供填塞的房间供给和资金支抓，从这些角度来看，万科具有一定的上风。但目前长租公寓仍未着实得到蹧蹋者的信任，还将靠近政策侧重的改革。
其次是生猪衍生业。万科通过投资收购业内头部企业，拿下了青岛华育衍生有限公司、利金华育养猪有限公司等，在前年7月还通过收购抓有了环山集团21.25%的股份，这家企业在《2019农业产业化龙头企业500强》中名列190位。相干词，在生猪衍生市集，万科靠近猪肉价钱周期、非洲猪瘟问题，另外便是东说念主才问题。
临了是目前最有可能成为万科“第二增长弧线”的物业作事业务。据克而瑞统计，限制2020年12月31日，中国物企在管限度前三位分离为5.78亿㎡的万物云、5.05亿㎡的雅居乐作事（雅生涯作事）及4.0899亿㎡的碧桂园作事。房产企业分拆物业作事业务上市在成本市集都赢得了较高的市值，而万物云托管面积还高。
自2014年试水多元化，10年间万科抓续参加斟酌作事类钞票高达4000亿元，但其合座钞票的EBITDA利润率到目前依旧不成遮盖银行贷款利润，即筹贸易务收益不及以遮盖银行利息。在市集行情下行阶段，这些前期参加较大且短期很难产生现款流的长期投资业务，势必对企业产生严重任向作用。
万科曾说转型告捷的标尺是多元化业务第二弧线能杀青50%的收入占比和50%的利润占比。而2023年末，万科斟酌作事业务全口径收入达558.1亿元，其中归并报表收入428.1亿元，占营业总收入比重为9%；万科90%以上利润依旧来自房地产开采。(7)
这标明，万科第二增长弧线远未确立，基本还主要靠房产主业支抓。
万科还在寻找“活下去”的窒碍口
目前万科在谨守财务安全的前提下，并赓续深耕概括住区开采、物业作事、租出公寓三大上风主业，同期，万科正抓续加大对住宅客户的分析和斟酌，加强社区配套的遐想和运营，将出产、生涯、生态集于一体。
物业作事方面，前三季度，万科物业存量表情年化饱和收入同比增长12%。2024年8月，万科物业还联接好意思团推出业内首个“骑手通行搞定决策”，在宇宙3000多个小区率先破解“配送临了一百米”难题，为客户提供更素雅的居住体验。
在保抓概括住区业务竞争力的同期，万科响应国度政策敕令，坚抓租购并举。据悉，万科长租公寓业务运营限度和效果保抓行业第一，出租率及客户清高度双双达到95%。限制9月底，万科长租公寓业务营业收入窒碍26亿元，共运营管束约25万间长租公寓，出租率窒碍95%。
其中，万科积极响应国度纳保政策，所管束的租出住宅中，有约12万间已纳入保障性租出住房，在贴近式长租公寓中纳保数目排行第一。与此同期，万科长租公寓业务强化运营效果，缩小斟酌成本，1月-9月前台GOP利润率为89%，赓续保抓行业最初。⑧
通盘这些标明，万科还莫得实足垮下去，还有再行立起来的可能，但目前房地产行业合座景况，决定了这依然过将极为贫寒，况兼充满极大的省略情味。
万科曾在地产界最早喊出“活下去”标语，没意象今天它着实靠近“活下去”的问题。名义看来是奉行力出了问题，其实压根问题如故计策抉择上没着实清醒的成见我方的处境和行业处境，嘴里喊着狼来了，不去扎竹篱，却与东说念主家挤在一皆抢地盘搞多项斟酌，终于酿成了今天的结局。
因此，万科的近况，并不是它一个公司的悲痛，而是通盘行业的悲痛。如故但愿万科能早日走出至暗时刻，重塑光明。
[援用]
(1)（万科债券，崩了2024-12-27金角财经|）
(3)（暴跌！新年第一往复日，万科债还在崩溃……派的投资想考2025-01-04）
(4)（郁亮：房地产进入“黑铁期间”，何如济河焚州？政务：长江商学院2022-02-14）
(5)（万科若“活不下去”，主淌若计策奉行的问题在世的散户唐东说念主龙发布于2024-03-31来自雪球）